主站买卖二手房，很多人为图省事儿，全部委托给中介。但是，一些可以省下来的钱，中介没有替你省下来。例如，国家规定的税费，这样做和那样做差别不小。
1、提供有效凭据可享扣除
税法依据：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
扣除的住房装修费用需要符合三个条件：一是能提供实际支付装修费用的税务统一发票；二是发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致；三是按规定比例扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
个人所得税（核定征收）=计税价格×1%（具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。）
案例：小明因工作调动急需将一套满2年，不满5年的普通住宅以100万元的价格出售，该住宅购买时房屋原值为85万元，修装费用15万元，住房贷款利息等其他费用5万元。若选择查验征收，则甲只需缴纳个人所得税（100- 8585×10%-5）×20%=0.3万元；若无法提供房屋原值等费用凭证的，采用核定征收方式，则需缴纳个人所得税100×1%（具体参考各地标准）=1万元。
2、首次购房出具无房证明
有一种说法，“为购房假离婚”。夫妻变单身，在限购令严格执行时，有了购房资格，还能为购房省税。但是，这样做是钻了法律的空子。
税法依据：根据《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）第一条第一款规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条第二款规定：“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
具体操所：首次购买普通住房的个人，可以向房地产主管部门申请查询家庭住房登记记录，并由其出具无房证明，如果当地不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，可以提交确实是首次购买普通住房的书面诚信保证，从而享受一定幅度的契税优惠。
3、2年以上住房免征营业税
“过5年”曾是二手房交易信息中最吸引人的字眼。在今年4月份之前，营业税免征期是房产证超过五年的房子。“五变二”政策的执行，房产证超过2年的房子变得吃香。
税法依据：据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）规定：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。
购买2年以上的普通住房营业税减免幅度最大。但营业税减免需把握两个标准。一是房屋购买时间标准。根据国税发〔2005〕172号文件规定：个人购买住房进行纳税申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间；个人将受赠、继承、离婚分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房时间确定；根据国家房改政策购买的共有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买的时间。二是普通住宅和非普通住宅的区分标准。根据《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
4、房屋交换可省税
房屋交换是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。
税法依据：据《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定：土地、房屋权属交换，交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，向多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方征收契税。
案例：小明因单位调动在网上发布一条换房信息，并与小红达成协议。小明的一套住房价格80万，小红的住房价格100万，双方均无按揭和抵押。按照双方协议，小明支付给小红20万元房款，双方进行房屋互换。这样双方都可享受契税优惠：小明只需缴纳20×3%= 0.6万元契税，小红不需交纳契税。如果按照先卖再买的处理方法，小明需缴纳契税100×3%=3万元，小红需缴纳契税80×3%=2.4万元（不考虑契税税率优惠）。
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