租赁合同
租赁合同，是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁物必须是法律允许流通的动产和不动产。租赁合同具有如下特征：
1．租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。在租赁合同中，承租人是为了取得租赁物的使用收益权，出租人也是只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须向出租人返还租赁物。
2．租赁合同是双务、有偿的合同。
3．租赁合同是诺成合同。租赁合同的成立并不以租赁物的交付为生效要件，当事人只要依法达成协议，租赁合同即告成立。
一、《合同法》及相关法条
第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
《城市房屋租赁管理办法》
第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）违约责任；
（十）当事人约定的其他条款。
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租货期间有效。
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式、当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百一十九条 承祖人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
第二百四十条 出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》
十二、在供货人有迟延交货或交付的租赁物质量、数量存在问题以及其他违反供货合同约定的行为时，对其进行索赔应区别不同情形予以处理：
（一）供货合同或租赁合同中未约定转让索赔权的，对供货人的索赔应由出租人享有和行使，承租人应提供有关证据；
（二）在供货合同和租赁合同中均约定转让索赔权的，应由承租人直接向供货人索赔。
十四、在出租人无过错的情形下，对供货人索赔的费用和结果，均由承租人承担和享有。如因出租人的过错造成索赔逾期或索赔不着，出租人应承担相应的责任。
二、典型案例
案例1：未约定房屋租赁期限的，出租人能否随时解除合同？
［案情回放］
陈恩在某地闹市区购买了一处临街店面。原准备自己做生意用，后因故未能起用，便考虑将其出租给他人。杨文起原是某企业销售人员，看中了陈恩在市区的店面。两人经过协商，签订了租赁合同。合同约定：由杨文起租陈恩临街门面房一间，租金每月2000元，租期1年。
承租期满后，陈恩口头通知杨文起，增加租金，按每月2300元交纳。杨文起表示同意，即从当月按每月2300元给杨文起交纳租金。三个月以后，陈恩再次上调租金，每月2500元，遭到杨文起的拒绝。杨文起坚持双方应按照原租金标准继续履行合同。经协商未果，陈恩向人民法院提起诉讼，要求杨文起按每月2500元交纳租金，并要求其于2个月内退出房屋。
[专家点评]
《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”陈恩与杨文起之间未签订新的书面房屋租赁合同，而由陈恩口头通知被告应增加租金，等于发出继续承租的条件的要约；杨文起对此表示同意，并按此标准向陈恩交纳租金，是以意思表示及实际行为予以承诺。据此应视为原、被告之间成立了一个新的房屋租赁合同关系。但是，该租赁合同欠缺一个主要内容即租赁期限的约定。这在法律上意味着陈恩有权随时要求解除租赁合同关系，并自提出要求之日起，给予杨文起一段合同时间搬迁。
因此，陈恩要求解除合同，并给予了杨文起两个月的期限，要求其退出租赁房屋，符合合同法的规定，应当予以支持。但其要求被告按照每月2500元标准交纳租金，没有法定或约定的依据。在当事人一方不同意变更租金标准的情况下，应当按照原租金标准继续履行合同。
案例2：隐瞒房屋已出租的事实给租房人造成损失的，应否承担赔偿责任？
薛立万有一套三居室房屋，于2008年出租给洪志成，双方签订了为期3年的房屋租赁合同。2009年，薛立万见当地房价上涨，觉得洪志成给的租金太低，打算毁约。
经过中介机构的介绍，薛立万与家在外地的汪文明取得了联系。汪文明对薛立万房屋的面积和位置比较满意，给出的价格较高，薛立万当即表示愿意将房子租给汪文明，并催促其尽快迁来，双方办理租赁手续和入住。汪文明信以为真，与家人举家搬迁往该地。在此期间，薛立万向洪志成提出：自己的亲戚将迁到该地，需要住房，要求解除合同。洪志成断然拒绝，认为双方有合同在先，应当按照合同继续履行：双方经多次协商，未能达成一致意见。
汪文明和家人迁到该地后，才发现薛立万的房屋早已出租给他人，而且对方拒绝腾退房屋，无奈之下，只好在当地的旅馆暂住。汪文明要求薛立万赔偿自己的损失，薛立万认为双方尚未签订房屋租赁合同，拒绝赔偿。双方为此发生纠纷，诉至人民法院。
本案中，作为出租人的薛立万所作的出租允诺，实际上是不诚实而带有欺骗性的，不能认为是真实的意思表示，从这点说，本案的租赁合同未能成立。其次，原、被告之间就租赁物如何交付租金如何支付等具体内容并未协商一致，不具备合同必要条款，进一步说明租货合同未成立。既然合同未成立，薛立万当然谈不上负担违约责任。
我国《合同法》第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”在本案中，薛立万应承担缔约过失责任，赔偿原告的损失，即因无房居住而支出的额外费用。
案例3：出租房屋内甲醛超标的，能否解除合同？
[案情回放]
周明德有一套闲置房屋。2009年4月，周明德与钱秀签订租赁合同，约定：钱秀承租周明德的闲置房屋，租金为每月2000元，支付方式为季付；租赁期限自2009年6月至2010年6月。合同签订后，钱秀支付周明德3个月的租金及保证金后入住。
2009年7月，钱秀向消费者协会投诉称，自己承租的房屋内空气质量存在问题，致居住后身体不适，经专家检测属甲醛超标，要求周明德退还已付租金及保证金并赔偿损失。因周明德不同意，消费者协会于2009年8月出具终止调解书。某研究院受钱秀委托对租赁房屋内的空气质量进行检测，结论为：租赁房屋卧室、客厅空气中甲醛浓度不符合GB50325 - 2001卫生标准。
钱秀要求解除合同，并要求周明德退还租金与保证金，遭到周明德的拒绝。2009年9月，钱秀以周明德为被告向法院起诉，要求周明德退还租金和保证金。
在本案中，出租人认为，承租人与自己订立合同时曾多次看房，从未提出过空气质量问题，由此订立的合同是双方的真实意思表示，应得到履行。出租人这一观点的错误即源于没有认识到本案出租房屋的瑕疵为“隐蔽瑕疵”。对于一般人来说，房屋内空气质量的不合格，属于无法直接感知到的瑕疵。只有经过专业的检测机构使用专业的检测仪器，运用科学的检测方法，才能够判断空气质量是否符合国家为保护居住人的身体健康而制定的标准。本案承租人也正是在入住使用后身体不适才委托专业机构检测，从而发现了出租房屋的这一隐蔽瑕疵。
本案出租房屋存在构成缺陷的瑕疵，由于该瑕疵的存在使合同目的无法实现，并给承租人的身体健康造成了损害。《合同法》第233条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。据此，钱秀作为承租人，可以行使合同的解除权。
案例4：因第三方原因导致承租人违约的，应否支付租金？
某化妆品公司有一批化学制剂要运往外地。某货运中心受某化妆品公司委托，承运该批化妆品化学制剂。为履行合同，某货运中心与某炼油厂签订协议，向某炼油厂租借罐车一辆，并同某运输公司签订了劳务合同，由某运输公司为其提供有驾驶资格和丰富经验的司机两名。
运输该批化学制剂的油罐车在途中发生交通事故，造成车辆报废，两名司机重伤，货物损毁。经交警部门现场勘察认定，交通事故是由于天气寒冷、道路结冰和驾驶员在道路拐弯处未减速行驶造成的，驾驶员负主要责任。
交通事故发生后，某货运中心将车辆损毁的消息及时通知了某炼油厂。某炼油厂要求某货运中心赔偿车辆损失并支付租金。某货运中心仅同意赔偿车辆损失，但不同意支付租金。双方为此发生争议，诉至人民法院。
《合同法》第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”在本案中，某货运中心与某炼油厂之间依法成立车辆租赁合同法律关系，某货运中心与某运输公司之间则成立劳务合同关系。根据公安机关交通管理部门的交通事故认定，某运输公司的驾驶员在道路拐弯处未减速行驶，驾驶不当是造成交通事故的原因之一。由此可见，车辆损毁不属于不可避免的不可抗力所致，且第三人运输公司的行为与违约结果之间有一定的因果关系。所以，虽然某货运中心自己对车辆损毁没有过错，但仍应承担违约赔偿责任。
根据《合同法》第231条规定，应不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少或者不支付租金。在本案中，承租车辆损毁的原因不属于“不可归责于承租人的事由”，某货运中心不支付车辆租金的理由不能成立。
三、租赁合同陷阱防范
1．对当事人的主体资格要审查。出租人必须是所有权或者使用权人。如果租赁物是共有的，要经过共有人的书面同意。若是使用权人出租，必须有租赁合同和允许转租的书面证明。
2．是否转租要有约定。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中加以明确。若承租人未经出租人同意转租的，出租人有权解除合同。
3．不能超过法律规定的租赁期限。根据《合同法》214条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
合同编号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
出租人：＿＿＿＿＿ 签订地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
承租人：＿＿＿＿＿ 签订时间：＿＿＿＿年＿＿月＿＿日
第一条 租赁物
1．名称：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2．数量及相关配套设施：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3．质量状况：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二条 租赁期限从＿＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日止。
（提示：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。）
第三条 租赁物的用途或性质：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
租赁物的使用方法：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第四条 租金、租金支付期限及方式
1．租金（大写）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2．租金支付期限：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3．租金支付方式：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第五条 租赁物交付的时间、地点、方式及验收：＿＿＿＿＿
第六条 租赁物的维修
1．出租人维修范围、时间及费用承担：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2. 承租人维修范围及费用承担：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第七条 因租赁物维修影响承租人使用＿＿＿天的，出租人应相应减少租金或延长租期。其计算方法是：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第八条 租赁物的改善或增设他物
出租人（是／否）允许承租人对租赁物进行改善或增设他物。改善或增设他物不得因此损坏租赁物。
租赁合同期满时，对租赁物的改善或增设的他物的处理方法是：＿＿＿＿
第九条 出租人（是／否）允许承租人转租租赁物。
第十条 违约责任：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第十一条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第＿＿种方式解决：
（一）提交＿＿＿＿仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。
第十二条 租赁期届满，双方有意续订的，可在租赁期满前＿＿日续订租赁合同。
第十三条 租赁期满租赁物的返还时间为：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第十四条 其他约定事项：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第十五条 本合同未作规定的，按照《中华人民共和国合同法》的规定执行。
出租人：（章）
住所：
法定代表人：
（签名）
居民身份证号码：
委托代理人：
电话：
开户银行：
账号：
邮政编码：
承租人：（章）
鉴（公）证意见：
鉴（公）证机关（章）
经办人：
＿＿＿年＿＿月＿＿日
监制部门： 印制单位：
